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BEEPLUS賈凡對話馮侖 房地產后開發時代需要“新辦公生態”

  2020年初,突如其來的新冠病毒疫情改變了經濟發展的運行節奏,也讓深陷空置困境的寫字樓市場再遭沉重打擊。據戴德梁行日前發布的一線城市甲級寫字樓報告,今年一季度,深圳寫字樓空置率高達24.6%,創下近十年新高,上海為21%,北京13.8%,廣州5.2%。

  11日晚,蜜蜂科技BEEPLUS創始人兼首席執行官賈凡在“馮侖風馬牛”抖音直播間,與御風集團董事長、萬通集團創始人馮侖展開對話。在長達一小時的對話中,這兩位年齡相差30余歲的兩代創業者圍繞“后疫情時代”下的房地產與房地產服務、新辦公生態以及各自的創業歷程,進行了深入分享和交流。

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  “后疫情時代”下的商辦地產 路在何方?

  2020年初,突如其來的新冠病毒疫情改變了經濟發展的運行節奏,也讓深陷空置困境的寫字樓市場再遭沉重打擊。據戴德梁行日前發布的一線城市甲級寫字樓報告,今年一季度,深圳寫字樓空置率高達24.6%,創下近十年新高,上海為21%,北京13.8%,廣州5.2%。

  除開疫情影響因素,縱觀過去五年商辦地產的發展,伴隨著新項目的大量入市,寫字樓空置率始終處于攀升態勢。辦公形態的改變,“個性化”辦公空間的需求凸顯,“千樓一面”的同質化項目已越來越難覓得租戶,反倒是彰顯個性、滿足開放協作的新辦公形態的辦公空間成為搶手產品。

  2000年,房地產行業正處于突飛猛進的階段,馮侖卻認為傳統房地產“拖了萬通的后退”,萬通集團必須“卸下包袱,輕裝前行”。

  2020年,傳統房地產行業的沉重負擔日益顯現,越來越多地產開發商、地產運營和資產管理公司喊出“去地產化”的口號。對于商辦地產,馮侖也再次提出了“后開發時代”的觀點。

  在直播對話中,馮侖表示:“房地產進入到后開發時代,一個特征就是資產管理和運營,也就是空間運營。沒有一家公司什么空間都能運營,這當中又產生了更多的細分市場。”

  地產界思想家馮侖在6月11日的抖音直播中對話的“90后CEO”賈凡,則是從事辦公空間打造運營這一細分市場的品牌“BEEPLUS”的創始人。對于馮侖“后開發時代”的觀點,賈凡也表示地產的后半段需要的是精細化運作。

  “總結過去,辦公室‘1.0時代’是工業革命時期的‘打字員形態’,環境惡劣,毫無體驗可言。‘2.0時代’是信息技術革命時期的‘格子間形態’,員工就是螺絲釘,效率至上。聯合辦公或許可以被稱作是‘2.5時代’,它用開放協同的空間形態打破格子間對靈感和效率的壓制。”

  賈凡認為,近年來興起的聯合辦公模式在一定程度上為商辦地產帶來了“鲇魚效應”,但各大聯合辦公品牌過度“互聯網化”的擴張思路卻與商辦地產的客觀規律相悖,也導致這一商業模式逐漸走向衰退。

  但正是在這短短數年內,新的辦公形態已然對“千樓一面”的商辦地產產生了深遠的影響,越來越多的集團企業、科技創新和獨角獸級公司開始主動尋求更具個性、更有“內容”的辦公空間。

  “辦公室‘3.0時代’的內核是對空間的內容打造和生態運營。”賈凡認為,未來的辦公場景,將是屬于“新辦公生態”的時代。

  解決房地產后開發時代痛點的“新辦公生態”模式

  2015年,來自美國硅谷的開放協作式辦公理念沖擊著國內傳統辦公形態,賈凡召集起十人BEEPLUS聯合創始團隊從珠海起步,一頭扎進“新辦公”賽道。經過近五年的成長,今天的BEEPLUS已完成B3輪融資,估值近10億元,在新辦公生態的賽道上一騎絕塵。

  何為“新辦公生態”?馮侖認為,所謂新辦公,就是為辦公場景賦予更加多元化的元素,“辦公室”的定義不再局限于面前的一張辦公桌,而是延伸至人們工作身處空間的每一個組成部分,包括公共配套、生活配套等等。

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  賈凡將“新辦公生態”的概念進一步延展:“新辦公有幾個要素。第一是辦公空間打造的整體化解決方案,這是針對過去行業的痛點;第二是精細化管理的能力,這是今天行業所缺的東西;第三是理念和文化,‘Bring Life into Work’,將生活帶入工作,我們要定義未來人們的辦公空間應該長什么樣;第四是智慧辦公、智能化解決方案。“

  基于國內首家輸出辦公空間整體化解決方案的商業模式,賈凡將BEEPLUS的目標定位為“新辦公生態引領者”。他認為,BEEPLUS需要解決的是對辦公場景從設計、建設再到后期的運營管理的“一站式解決方案”問題。通過對空間的精細化運營管理,最終實現對人的服務,“以空間改變時間”。

  “新辦公生態”的路是否能走得通?擁有近三十年房地產開發經驗的馮侖認為,這或許是商辦地產的全新機遇。

  他舉了一個發生在自己公司的例子:一家國際頂級的設計公司為他的一個項目做了設計,設計效果非常理想。但做完設計后,后期的項目落地及運營無法匹配設計的高度,導致整個項目的呈現效果逐漸走樣。短短幾年時間,項目的效果和體驗就已大打折扣。

  馮侖所舉的案例正代表了當下商辦地產的兩大痛點:首先是設計理念,很多城市空間、公共空間,美的理念并沒有實現“與時俱進”。這也導致我國縱有全球領先的投資強度,“千樓一面”卻仍是常態。其二是對設計的還原能力和流程把控能力的不足,為客戶帶來大量成本浪費,其中既包括費用成本,更有人力、時間的成本。而后兩者在追求效率的現代社會,更是成為傳統行業的一大掣肘。

  “這也是為什么行業需要‘一站式解決方案’。我們通過這種一站式的能力,加上國際化的視野和設計理念,去開創一個全新的辦公場景打造的模式和業態。”賈凡說道。

  兩代創業者 一路尋找“志同道合”的創業伙伴

  1991年,中國的房地產行業還處于“拓荒”階段,馮侖帶領著“萬通六雄”從海南出發,從農地里刨出了萬通集團的“第一桶金”。時過境遷,三十年后的今天,“萬通系”已構筑起中國房地產行業“第一梯隊”的中堅力量,馮侖已是地產界的“老炮兒”,坐看風起云涌。

  2015年,懷揣著“以空間改變時間”這一信念的賈凡,在珠海南方軟件園打造了第一個辦公空間。這個后來被評選為“國家級眾創空間”的項目,也成為BEEPLUS“夢開始的地方”。五年后,辦公形態、商辦地產行業已是天翻地覆,但BEEPLUS始終能夠以穩健的增長,朝著“引領和改變未來人們生活方式”的愿景前進。

  2020年的地產行業,還適合創業嗎?面對這個問題,兩代創業者都給予了肯定的回答。

  “最重要的是找到價值觀相同的創業伙伴。”馮侖透露,當他剛創立萬通集團時,為了不被取得的成就沖昏頭腦,讓創業伙伴始終保持價值觀統一,他曾要求合伙人將自己對于業務發展的思考寫成文章,發表在報紙上。“話說出去了就不能改了,大家就都能認真對待這些說過的話,對自己的使命也非常清晰。”

  而召集起十位聯合創始人成立了BEEPLUS的賈凡,直到今天也還為這樣一支從大學走出的創業團隊感到驕傲。“當時很多人猜測,這十個聯合創始人能走多遠。有些人估計說走兩三年就散掉了。但我們一直走到現在,而且慢慢沉淀下了共同的創業基因。”賈凡說,“我認為有一個好的團隊信念和價值觀的基礎,企業才可能在未來更長遠的時間里獲得持續的成長勢能。”

  而對于在地產行業這條巨頭云集的賽道上創業,兩人也都表達了“謹慎的樂觀”。“50后”和“90后”兩代創業者面臨的市場空間和發展進程有著天壤之別,但不變的是“找到正確的入口”。

  “我特別不贊成‘風口’這個說法,因為我們幾十年一直在做一件事。事業需要積淀,不要‘追風口’,要尊重商業規律和我們自己的商業判斷。”這是馮侖在直播中,留給新一代創業者的寄語。

  原標題:BEEPLUS賈凡對話馮侖 房地產后開發時代需要“新辦公生態”

  原文鏈接:http://www.chinanews.com/business/2020/06-15/9212606.shtml

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