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多地老舊小區改造提質增速“資金”“管理”難題仍待解

  “翻新”的外立面,“壯觀”的電梯,干凈整潔的柏油路,規劃有序的停車場,郁郁蔥蔥的步道……擁有317戶居民的金臺西路2號院南院,位于北京朝陽CBD核心區域,10棟住宅樓大部分始建于1978年,典型的老舊小區,如今有著舒適的生活環境。

  “翻新”的外立面,“壯觀”的電梯,干凈整潔的柏油路,規劃有序的停車場,郁郁蔥蔥的步道……擁有317戶居民的金臺西路2號院南院,位于北京朝陽CBD核心區域,10棟住宅樓大部分始建于1978年,典型的老舊小區,如今有著舒適的生活環境。

  北京市朝陽區金臺西路2號院南院(孫紅麗 攝)

  在實施老舊小區綜合治理前,這里是另一番景象,基礎設施陳舊、公共設施破損、停車位不足、綠化休憩空間小等問題凸顯。“以前小區的黃土地路面兒,汽車一過,我們在旁邊吃灰,一點不夸張。您瞧瞧現在這柏油路鋪的,只要不下雨,我能在這兒坐一下午。電梯也裝上了,我住5樓,甭提了,太方便了。”年過七旬的劉大爺坐在門口的長條凳上,慢慢的揮著手里的芭蕉扇。

  在多重政策推動下,各地老舊小區改造開始明顯”提質““增速”。金臺西路2號院南院僅是我國城鎮老舊小區改造的一個縮影。記者梳理發現,今年,多地正通過發動群眾參與共建、多渠道籌集改造資金、統籌協調,全面開展老舊小區改造。與此同時,推進過程中資金籌措與后續管理依舊是重點難點問題。

  多地老舊小區改造“提質增速”

  今年政府工作報告提出,新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個,支持加裝電梯,發展用餐、保潔等多樣社區服務。

  2020年,城鎮老舊小區改造涉及居民近700萬戶,重點是2000年底前建成的住宅區。據不完全統計,截至 6月11日,已有 23個省份公布了 2020年老舊小區改造計劃。

  專家認為,積極推進老舊小區改造,應“對癥下藥”,不可盲目。

  以南昌市為例,南昌創新了業主全領域負責、設計過程參與、財政全口徑審計、監理全環節責任、屬地全方位保障“五全”工作機制,實現了“要素保障”進度快。特別是建立了項目現場派駐員制度,項目工程設計師全程參與改造現場,將百姓合理訴求貫穿于設計意圖,及時微調設計方案,充分做到改造為民,有力避免了“一張藍圖管不到”的弊端。

  河南提出科學確定改造標準,推行“一區一策”“一樓一策”;

  長沙以大數據為支撐,對每個改造項目實施全生命周期管理;

  杭州對多個職能部門的單項工程進行統籌實施,一次性完成基礎設施改造等工程,盡量降低改造對居民生活的影響;

  濟南“整治改造五結合”的做法將老舊小區整治改造與水電氣暖管線設施改造升級同步進行,實現了“一次整治、多重成效”。

  ……

  由此可見,老舊小區改造不僅在提速,而且在增質。

  “資金”“管理”兩大難題待解

  縱觀本輪老舊小區改造,中國宏觀經濟研究院市場所研究員、研究室主任劉翔峰認為有三大特點:

  一是保民生穩投資拉內需的重要抓手,帶動傳統房地產上游的鋼鐵建材水泥環保、下游的家裝家電等行業發展。

  二是推進“新基建”的發展,改造后的老舊小區將依托“新基建”實現未來社區的聯網化和數字化,打造智慧社區。

  三是政府、地方、社會、資本共同參與改造。老舊小區改造資金來源要求建立政府與居民社會力量合理共擔改造資金的機制,鼓勵社會資本參與改造運營。

  同時,改造過程中也存在諸多難題需要破解。從實踐看,居民出資意愿低、企業參與積極性不高,導致老舊小區改造出現了過度依賴財政資金的問題。

  “本輪老舊小區改造的難點還是在盈利模式上,社會資本的參與面臨很多困境。”劉翔峰指出,與過去拆遷舊房重建不一樣,除了存在眾口難調、利益沖突的問題,改造需要投入新裝電梯、水電網、車庫、新建醫療、幼兒養老等公共設施,如果只能靠物業費和停車費來獲取回報,可能在很多的社會資本投資者看來,投資回報周期比較長,利潤率也比較低,所以如何提高社會資本參與積極性還是目前最大的一個難題,需要政府、企業和社會各個方面共同推動。

  此外,物業管理服務缺失是老舊小區存在的最突出的共性問題。實踐案例表明,由于老舊小區大多缺乏物業管理,如果缺乏長期維護和運營管理的機制,改造后的效果也難以長期保持。

  日前,北京市住房和城鄉建設委印發《2020年老舊小區綜合整治工作方案》,明確改造工程竣工驗收完成后,實施主體向物業服務企業移交施工有關資料,物業服務企業應當及時有效開展物業服務。同時,加裝電梯、補建停車設施、配建服務設施等自選類內容完成后,企業應做好后期運營。

  “老舊小區改造的難點就是形成一種機制,能夠讓老百姓、讓市場參與改造,結合改造提升社區的管理和治理,包括改造完之后把小區的長效管理機制建立起來。這項工作要從小區改造的起始階段就應該發動群眾、促進居民達成共識,共同商量找到可持續管理的方式。”住房和城鄉建設部副部長黃艷說。

  記者孫紅麗

  原標題:人民樓視·老舊小區改造觀察一:

  多地老舊小區改造提質增速“資金”“管理”難題仍待解

  原文鏈接:http://house.people.com.cn/n1/2020/0615/c164220-31746780.html

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